De nombreux épargnants choisissent d’investir en nue-propriété avec usufruit locatif afin de préparer leur retraite. Cela leur permet d’acheter un logement à prix décoté en cédant l’usufruit temporaire à un bailleur (social ou privé). Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant 15 à 20 ans, mais il récupère gratuitement la pleine propriété au terme. Vous financez l’opération au comptant ou par emprunt. Toutefois, les intérêts d’emprunt ne deviennent déductibles que si vous déclarez déjà des revenus fonciers imposables.

Investir en nue-propriété avec usufruit locatif : le principe

Le démembrement sépare deux droits : l’usufruit (usage et loyers) et la nue-propriété (valeur patrimoniale). L’usufruitier loue et entretient le bien. Le nu-propriétaire attend, capitalise et, ensuite, retrouve la pleine propriété à l’échéance. Ainsi, vous valorisez un patrimoine sans gestion quotidienne, tout en limitant la fiscalité intermédiaire.

Investir en nue-propriété avec usufruit locatif social (ULS)

Avantages de l’ULS

• Décote à l’achat : environ 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété.
• TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 % dans le neuf classique).
• Exonération de taxe foncière durant l’usufruit.
• Gestion déléguée au bailleur social : aucune charge ni contrainte de location.
• Hors IFI : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable.
• Intérêts d’emprunt déductibles si vous possédez déjà des revenus fonciers à imposer.

Limites de l’ULS

• Absence de loyers pour le nu-propriétaire pendant 15–20 ans.
• Capital immobilisé et marché secondaire étroit avant l’échéance.
• État du bien à la reprise : prévoyez un rafraîchissement après une longue période de location.
• Emplacement : zones souvent sociales, donc pas toujours premium.

Investir en nue-propriété avec usufruit locatif classique (bailleur privé)

Particularités et fiscalité

• Décote généralement de 20 à 35 %.
• TVA au taux normal de 20 %.
• Pas d’exonération de taxe foncière durant l’usufruit.
• Hors IFI comme en ULS.
• Intérêts d’emprunt déductibles uniquement si vous déclarez déjà des revenus fonciers.

Limites de la nue-propriété classique

• Pas de loyers pendant l’usufruit.
• Capital immobilisé et revente avant terme peu fluide.
• État du logement : vérifiez la remise en état à la reprise.
• Localisation : certains programmes ciblent des zones moins dynamiques pour proposer une décote.

Intérêts d’emprunt déductibles : conditions et bon usage

Vous pouvez financer l’achat en nue-propriété par un prêt. Ensuite, vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers existants. En revanche, sans loyers imposables, vous ne profitez d’aucune déduction et vous ne reportez pas ces intérêts. Par conséquent, cette optimisation profite surtout aux bailleurs déjà imposés sur des revenus fonciers.

Succession et plus-value en nue-propriété avec usufruit locatif

Décès pendant l’usufruit

Les héritiers reçoivent la nue-propriété. L’usufruit continue jusqu’à son terme. Pour la succession, l’administration retient la valeur de la nue-propriété au jour du décès (barème de l’article 669 CGI, usufruit à 23 % par tranche de 10 ans, sans fraction). Les héritiers ne perçoivent aucun loyer avant la fin de l’usufruit. Ensuite, ils récupèrent la pleine propriété, gratuitement.

Décès après la fin de l’usufruit

Le défunt détenait alors la pleine propriété. Les héritiers héritent donc de la pleine propriété. La valeur imposable en succession correspond à la valeur totale du bien à cette date.

Exemple pratique : plus-value et succession en nue-propriété avec usufruit locatif

Hypothèses : en 2025, achat de la nue-propriété pour 120 000 €. Valeur en pleine propriété : 200 000 €. Usufruit temporaire de 20 ans confié à un bailleur social. Fin d’usufruit en 2045.

Cas 1 : décès en 2035 (pendant l’usufruit)

• Valeur du bien en 2035 : 220 000 €.
• Il reste 10 ans d’usufruit → nue-propriété = 77 %.
• Valeur déclarée en succession : 169 400 € (220 000 × 77 %).
• Revente en 2046 : 300 000 €.
• Plus-value brute : 130 600 € (300 000 − 169 400).
• Durée de détention héritiers : 11 ans → abattements partiels.

Cas 2 : décès en 2050 (après l’usufruit)

• Pleine propriété récupérée en 2045.
• Valeur du bien en 2050 : 320 000 €.
• Valeur déclarée en succession : 320 000 €.
• Revente en 2055 : 350 000 €.
• Plus-value brute : 30 000 € (350 000 − 320 000).
• Durée de détention héritiers : 5 ans → faible abattement.

À retenir : décès pendant l’usufruit → base successorale réduite (nue-propriété) → plus-value future plus élevée. Décès après l’usufruit → base successorale pleine propriété → plus-value future plus limitée.

Barème fiscal : usufruit temporaire (article 669 CGI)

Pour évaluer un usufruit temporaire, l’administration applique une règle simple : 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans prorata.

• 1 à 10 ans : Usufruit 23 % / Nue-propriété 77 %
• 11 à 20 ans : Usufruit 46 % / Nue-propriété 54 %
• 21 à 30 ans : Usufruit 69 % / Nue-propriété 31 %

Comparatif : ULS vs nue-propriété classique

Critère	ULS (bailleur social)	Nue-propriété classique
Décote	30–40 %	20–35 %
TVA	10 %	20 %
Taxe foncière	Exonérée pendant l’usufruit	Due
Loyers pour le nu-propriétaire	Aucun	Aucun
Intérêts d’emprunt	Déductibles si revenus fonciers existants	Déductibles si revenus fonciers existants
IFI	Exonéré (nue-propriété hors assiette)	Exonéré (nue-propriété hors assiette)
Reprise du bien	Vérifiez l’état et anticipez un budget travaux	Vérifiez l’état et la localisation

Conclusion : investir en nue-propriété, un placement long terme

En définitive, investir en nue-propriété avec usufruit locatif constitue une stratégie patrimoniale sécurisée et efficace sur le long terme, avec ou sans bailleur social, et permet ainsi de construire un patrimoine de manière progressive. Vous capitalisez sans gérer de locataire. En revanche, vous renoncez à des loyers immédiats. Par conséquent, vous misez sur l’horizon et sur la reprise de la pleine propriété. Enfin, vous optimisez la fiscalité si vous déclarez déjà des revenus fonciers grâce à la déduction des intérêts d’emprunt. Dans tous les cas, vous analysez l’emplacement et vous contrôlez l’état du bien à la reprise pour préserver la valeur finale.

📚 Liens externes utiles

• Service-Public.fr – Démembrement de propriété
  👉 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1355
  (explications officielles sur usufruit et nue-propriété)
• BOFiP – Évaluation usufruit et nue-propriété (article 669 CGI)
  👉 https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html
  (base fiscale officielle des successions et donations)
• Économie.gouv – Investir en nue-propriété
  👉 https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investir-dans-limmobilier/investir-en-nue-propriete-quels-avantages-quelles-limites