Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété en deux droits complémentaires. D’un côté, l’usufruit réunit l’usage (usus) et les revenus (fructus). De l’autre, la nue-propriété conserve le pouvoir de disposer du bien (abusus).

Concrètement, l’usufruitier occupe le logement ou le loue et encaisse les loyers. Parallèlement, le nu-propriétaire garde le capital et récupère automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, le plus souvent au décès de l’usufruitier.

Exemple : un parent conserve l’usufruit d’un appartement et donne la nue-propriété à ses enfants. Il continue à l’habiter ou à percevoir les loyers. Ensuite, au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur ce bien.

Usufruit, nue-propriété et droit d’usage : différences essentielles

D’abord, l’usufruit offre un droit large : le titulaire peut occuper le bien, le mettre en location et percevoir les revenus, tout en assurant l’entretien courant. À l’inverse, le droit d’usage et d’habitation reste limité : le bénéficiaire occupe personnellement le logement, sans pouvoir le louer ni le céder. Il est inaliénable et intuitu personae.

Peut-on cumuler usufruit et droit d’usage ?

Oui. Par exemple, le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit sur l’ensemble de la succession et, en plus, un droit d’usage et d’habitation viager sur la résidence principale (art. 764 du Code civil). Ainsi, il conserve une sécurité de logement, même si l’usufruit évolue.

Comment se crée un démembrement de propriété ?

Par donation : transmettre la nue-propriété

Un parent donne la nue-propriété et conserve l’usufruit. De cette façon, il garde l’usage et les revenus, tandis que l’enfant récupère la pleine propriété au décès.

À noter : l’administration calcule les droits de donation sur la seule valeur de la nue-propriété (barème fiscal). Civilement, la donation se rapporte au partage sauf clause « hors part successorale ». Fiscalement, vous réglez les droits au jour de la donation et vous n’en payez pas d’autres au décès.

Par succession ou donation entre époux : usufruit et nue-propriété

Au décès d’un conjoint, deux options créent un démembrement efficace :

• Usufruit de la totalité : le conjoint survivant conserve l’usage, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété.
• 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit (via la donation entre époux) : le conjoint détient un quart en pleine propriété et l’usufruit des trois quarts ; les enfants détiennent la nue-propriété de cette partie.

En revanche, le « quart en pleine propriété » simple et la « quotité disponible en pleine propriété » n’entraînent pas de démembrement. Vous trouverez les détails pratiques dans un mémo dédié.

Par testament : léguer usufruit et nue-propriété

Le défunt peut attribuer l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre. Ainsi, il construit un partage sur mesure, sous réserve du respect de la réserve héréditaire. Nous traiterons ces cas dans un mémo spécifique.

Par acquisition : viager ou immobilier neuf en démembrement

• Viager occupé : l’acheteur acquiert souvent la nue-propriété tandis que le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage viager.
• Démembrement temporaire dans le neuf : l’investisseur achète la nue-propriété avec décote (en général 30–40 %). Pendant 15–20 ans, un bailleur détient l’usufruit. À l’échéance, la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans frais.

Barème fiscal du démembrement de propriété : valeurs et calculs

Pour les donations et les successions, l’administration applique le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par conséquent, vous obtenez une clé de répartition simple entre usufruit et nue-propriété.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
21 à 30 ans	80 %	20 %
31 à 40 ans	70 %	30 %
41 à 50 ans	60 %	40 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Exemple : pour un bien de 300 000 € avec un usufruitier de 72 ans, l’usufruit vaut 30 % (90 000 €) et la nue-propriété 70 % (210 000 €). Ainsi, vous calculez les droits et vous répartissez les valeurs immédiatement.

Évaluation économique de l’usufruit et de la nue-propriété

En dehors du barème fiscal, qui sert uniquement au calcul des droits d’enregistrement et de succession, il existe aussi une valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété.

Cette valeur économique est calculée par des professionnels (notaire ou expert) à partir d’éléments concrets :

• l’âge de l’usufruitier et donc son espérance de vie,
• la durée prévue du démembrement,
• les revenus que le bien peut procurer (par exemple un loyer),
• la valeur du marché immobilier au moment de l’évaluation.

Elle reflète ainsi la réalité économique du bien, contrairement au barème fiscal qui reste standardisé.
Cette évaluation peut être utilisée lors d’une vente ou d’un partage entre héritiers, pour que chacun reçoive une valeur équitable.

⚠️ Attention : cette valeur économique ne remplace pas le barème fiscal lorsqu’il s’agit de payer des droits à l’administration. Pour cela, seul le barème officiel est retenu.
C’est pourquoi il est important de consulter son notaire, qui pourra vous guider sur la valeur à retenir selon la situation (fiscale ou patrimoniale).

Fiscalité du démembrement de propriété à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Règle générale : l’usufruitier déclare la pleine propriété

À l’IFI, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété des biens démembrés. Par conséquent, le nu-propriétaire n’intègre pas ces biens dans son assiette.

Exception : usufruit légal du conjoint survivant

Lorsque le démembrement vient d’une succession (ou d’une donation entre époux), vous répartissez l’assiette IFI entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème. Ainsi, chacun déclare sa quote-part.

Revenus fonciers et démembrement : qui déclare à l’impôt sur le revenu ?

L’usufruitier encaisse les loyers et les déclare comme revenus fonciers. De plus, il supporte l’entretien courant. À l’inverse, le nu-propriétaire ne déclare rien tant que l’usufruit subsiste.

Exemple : 12 000 € de loyers annuels : seule la personne titulaire de l’usufruit les déclare. Ainsi, la règle reste simple et constante.

Transmission et succession : reconstitution de la pleine propriété

Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire. En conséquence, vous n’acquittez pas de droits supplémentaires sur ce bien. En amont, la donation de nue-propriété a déjà supporté les droits selon le barème en vigueur au jour de la donation. Sur le plan civil, la donation peut se rapporter pour égaliser le partage, sauf clause préciputaire.

Le démembrement de propriété au-delà de l’immobilier

Le mécanisme s’applique également aux actifs financiers. Par exemple :

• Comptes-titres : l’usufruitier perçoit dividendes et coupons ; le nu-propriétaire conserve le capital.
• Contrats de capitalisation : l’usufruitier réalise des rachats partiels ; le nu-propriétaire reçoit la valeur finale.
• Parts de SCI : l’usufruitier encaisse les revenus distribués ; le nu-propriétaire détient la valeur patrimoniale.

Conclusion sur le démembrement de propriété

• Le démembrement de propriété organise l’usage, les revenus et le capital : usufruit / nue-propriété.
• Le barème fiscal guide donations et successions ; l’évaluation économique affine les montants.
• À l’IFI et à l’IR, l’usufruitier supporte l’imposition, sauf répartition spécifique en cas d’usufruit légal.
• Au décès, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire ; la transmission reste fluide.
• Enfin, appliquez ces règles à l’immobilier et, si besoin, aux titres, aux contrats de capitalisation et aux parts de SCI.

À lire ensuite (lien interne) : Donation entre époux : options et fiscalité

Ressource utile (lien externe) : Service-public.fr – Usufruit et nue-propriété